악마의 덫 기획부동산

악마의 덫 기획부동산

 

  

1. 기획부동산의 실체

 

○ 기획부동산은 사실 공식적인 용어가 아니다. 기획부동산은 좋은 뜻으로 풀이하면 부동산을 기획하여 이윤을 추구하는 사업이라고 할 수 있을 것이다. 그런데 언제부터인가 개발 자체가 불가능하여 사실상 무가치한 토지를 헐값에 매입한 다음 허위 개발정보를 유포하여 토지의 실제 가치보다 터무니 없이 높은 가격에 매도하여 많은 이득을 챙기고 토지를 구매한 사람에게는 피해를 입히는 부동산업체를 지칭하는 것으로 기획부동산이라는 용어를 사용하고 있다. 언론에서 보도되는 수십억원, 수백억원대 사기 분양관련 기사가 나오면서부터 기자들이 송두리째 싸잡아 '기획부동산'이라는 신조어가 생겨난 것으로 보고 있다. 

  

○ 기획부동산의 기원을 살펴보면 1990년대 말부터로 거슬러 올라간다. 초호화 사무실을 차려 놓고, 개발지역 인근의 값싼 토지를 대량으로 매입한 다음 텔레마케터들로 하여금 아무에게나 무작위로 전화하여 고객을 유치하여 허위, 과장된 개발계획 자료를 제시하고 고가로 판매하는 속칭 ‘기획부동산’ 업체가 생겨난 것이다. 현재의 기획부동산 업체 상당수가 초기 기획부동산업체에서 근무하던 직원들이 나와 차린 회사들이다. 

  

○ 기획부동산은 건수나 호재가 있는 지방 토지를 조사해서 계약금 10% 정도를 주고 토지주인과 토지 위탁 매매 계약을 체결한다. 이를 적당한 크기로 분할하고 그런 토지를 텔레마케터를 고용해 시세보다 10배에서 많게는 200배 이상 비싼 가격으로 판매해 막대한 차익을 남기는 것이 전통적인 방식이다. 그 외 조개딱지형(개발불가능한 간척지 일대 토지매입 후 고가분양), 물딱지형(입주권 없는 철거가옥 매각), 다단계형(미취업자, 노숙자 등을 활용해 다단계 방식으로 투자자 모집) 등이 있다. 기획부동산의 작업대상 부동산은 개발이슈(대규모 택지 또는 공단 조성, 기업도시나 혁신도시 유치, 신공항‧고속도로‧전철 건설, 온천 개발 등)에 인접한 대규모 필지의 토지로서 토지내 건축물이나 시설이 없어 일반인으로서는 정확한 지번, 위치의 파악이 곤란한 경우가 많다. 

 

○ 기획 부동산의 영업방법을 보면 속칭 텔레마케터라는 전화상담원들을 대상으로 매수를 거절하는 사람들의 반응을 수십 개의 유형으로 분류하여 각 대응방법을 기재한 ‘매뉴얼’을 숙지하도록 한 다음 불특정 다수인에게 무차별적으로 전화를 걸어 허위의 정보를 제공하면서 토지매수를 권유하고 다소 호의적으로 전화를 받은 사람에게는 매일 집요하게 전화를 걸어 기획부동산 사무실로 방문토록 유인한다. 동계올림픽 유치를 위해 온 나라가 들 떠 있을 때 평창에 땅을 사라고 권유하고 신도시에 타운하우스 관련 토지를 매입하라는 등 그럴듯한 이야기를 만들어 사람들이 깜박 속게끔 한다. 때로는 정치가나 목사, 판사 등 유명인들과의 친분을 과시하며 계약을 강요하기도 하는데 한 기획부동산의 온천개발 착공식에는 한국 정치사를 주름잡던 최다선 의원 중 한명과 성악가로 명성을 날리고 있는 교수 등이 참석해 세를 과시하기도 했다. 또 투자자 한명을 두고 무차별 공세를 펼치는데다가 온통 고급 가구와 예쁜 프론트 직원을 배치해 중압감과 신뢰감을 주기도 한다. 매물은 보여주지도 않고 가계약금부터 내라고 하면서 마치 지금 계약하지 않으면 안 될 것 같은 분위기로 몰아가고, '각서를 써주겠다', '6개월 후 매매까지 책임지고 해 주겠다' 등 온갖 감언이설로 마음을 흔들어 놓지만 6개월 후 회사를 폐쇄하면 누구한테 하소연도 못하게 된다. 현장 확인 과정에서도 대다수 고객들이 지적도만으로는 토지의 위치를 정확히 알 수 없는 점을 이용하여 개발예정지역 중에서 도로접근성이나 경치가 좋은 곳으로 데리고 가 애매하게 ‘매도할 땅이 저 부근에 있다’는 식으로 위치를 속이기도 한다. 

 

○ 기획부동산은 통상 텔레마케터, 부장, 실장, 상무(전무), 바지사장, 회장 등 실경영주’로 구성되어 있고, 통상 수백 명의 직원이 근무하고 있다. 매도한 부동산 총 이익금의 10내지 15퍼센트를 고객을 유인한 텔레마케터가 가지고, 임원 및 각 부서장들이 각 2내지 3퍼센트씩 약 30퍼센트의 수당을 챙기며, 나머지는 회장이라 불리는 실질업주에게 여러 단계의 세탁과정을 거쳐 전달되어 막대한 이득을 취득하게 된다. 구조적으로 보아도 저렴한 가격에 매입하여 높은 가격에 분양하지 않으면 안되는 것이다. 또 실제 텔레마케터에 의하여 전화상으로 유인되는 경우 외에, 텔레마케터 자신, 그 친인척들이 피해자가 되기도 한다. 

 

  

2. 최근 기획부동산 관련 기사 

 

그동안 기획부동산의 폐해에 대해 많이 알려졌지만 아직도 피해자들이 속출하고 있고, 여전히 그러한 피해자들을 노리는 기획부동산 업체들이 기승을 부리고 있다. 일확천금을 꿈꾸는 사람들이 있는 한 기획부동산 업체들은 사라지지 않을 것이다. 다신 한번 경종을 울리는 의미에서 아래 몇 개의 기사를 통해 현재 기획부동산의 실상을 알아보자. 

 

- 『개발이 불가능한 토지를 헐값에 매입해 택지로 개발이 가능한 것처럼 속여 거액을 챙긴 전국 최대 규모의 기획부동산 업자가 법원으로부터 중형을 선고받았다. 춘천지법은 개발이 불가능한 토지를 헐값에 매입해 택지로 개발이 가능한 것처럼 속여 10배가 넘는 가격에 되팔아 거액을 챙긴 혐의(사기 등)로 기소된 서모(51ㆍ경기 수원시)씨에 대해 징역 6년을 선고했다고 26일 밝혔다. 재판부는 “피고인이 전원주택 단지 등으로 분양한 토지 중 상당수가 농림지역인데다 분양 당시 개발 행위의 허가 요건을 갖추지 못했다”며 “전원주택이나 농작물 재배용지로 개발이 어려운 상태였음에도 토지를 분양한 것은 허위ㆍ과장광고로 보는 것이 타당하다”고 판시했다. 이어 “일부 사업의 경우 토지 매입 등 사업자금을 거의 확보하지 않은 채 매매대금으로 무리하게 사업을 추진, 사업 위험 부담을 피해자들에게 전가했다”며 “피고인의 기획부동산 사기 범행으로 피해자만 770여명이고 피해액도 169억원에 이르는 점 등을 종합하면 범행의 죄질이 불량해 실형 선고가 불가피하다”고 덧붙였다.』

 

  

- 『서씨 등은 지난 2005년 6월 홍천군 내면 일대의 임야 138만9800㎡를 3.3㎡당 5000원에 매입해 716필지로 분할한 뒤 전원주택지로 개발해 주겠다고 속여 3.3㎡당 5만~6만원씩 받고 피해자들에게 거액을 편취한 혐의 등으로 기소됐다.　2004년 2월 주식회사를 설립한 서씨는 전원주택 단지 및 주말농장 개발이 가능하고 주변에 대규모 리조트와 레저단지가 조성될 것처럼 광고해 투자자를 모은 것으로 알려졌다.』

 

  

- 『지난 20일 가평군 기획부동산 관련 비리의혹을 수사하던 검찰이 홍모(48세)씨를 구속해 사건의 파장에 관심이 고조되고 있다. 서울중앙지검 특수3부는 부동산 인ㆍ허가 과정에 도움을 주는 대가로 기획부동산업체에서 억대의 뒷돈을 받은 혐의로 가평 측량업체 홍모(48세)씨를 구속했다. 검찰에 따르면 그는 지난해 서울 강남의 t사 등 기획부동산업체가 매입한 가평군내 토지의 분할매매 허가가 나도록 힘써주고 1억여원을 수수한 혐의를 받고 있다. 검찰은 받은 돈 일부를 당시 가평군 의장으로 재직하던 친형에게 전달한 것으로 파악하고 있다. 검찰은 조만간 홍 전 의장을 소환해 받은 돈의 성격과 부동산 인ㆍ허가 과정에 특혜를 제공한 사실이 있는지 등을 조사한 뒤 구속영장 청구 등 신병처리 방향을 결정할 방침이다.』 

 

 

 - 『지난해 서초동에 사는 최선자(가명·59) 씨는 10년 지기 이웃 조선례(가명·62) 씨의 감언이설에 속아 15억원에 가까운 손해를 봤다. 평창에 땅을 사면 수십배의 이익이 날 것이라는 말에 계약을 조씨에게 위임했다. 최씨는 삼성그룹이 평창에 땅을 사기 시작했다는 소문이 돌았던 만큼 2014년 동계올림픽의 유치에 확신이 있었다. 따라서 대출을 포함 남편의 퇴직금, 강남역의 오피스텔을 처분해 마련한 20억원을 고스란히 남편 몰래 평창의 토지에 투자한 것. 펜션 부지를 구입하면 막대한 이득이 생긴다는 조씨의 권유가 결정적이었다. 최씨가 나름 투자에 안심한 이유는 조씨가 10년째 아래윗집 사이로 절친한 친분관계를 유지해 온데다 본인과 조씨를 포함해 5명의 단지 내 이웃들이 공동으로 참여했기 때문이다. 게다가 최씨는 조씨와 같은 교회에서 믿음을 쌓아온 터라 신용에 있어서 한치의 의심도 없었다. 그러나 평창이 러시아의 소치시(市)에 밀리며 동계올림픽의 꿈을 또 한번 접어야 했던 순간, 최씨 역시 가격상승으로 막대한 차익금을 남기겠다는 꿈이 사라져 버렸다. 아쉬움에 잠길 무렵 최씨에게는 청천병력 같은 비보가 날아들었다. 자신이 3.3㎡당 75만원에 구입한 토지가 실제로는 20만원에 불과하다는 것. 게다가 더 충격적인 것은 원 소유주가 그렇게 믿고 믿었던 조씨였다는 사실이다. 조씨는 해당 토지를 3.3㎡당 20만원에 구입해 55만원의 차익을 거뒀다. 피해금액은 최씨를 포함 4명이 현 시세의 토지가격을 제외하고 73억원에 이르렀다. 최씨는 사기를 당하고 나서야 평창 현장에서 땅을 소개시켜주던 부동산 관계자들이 기획부동산업자라는 확신이 들었다. 조씨는 호구를 물어오는 이른바 '연결책'이고 바람잡이 역할이나 계약 진행은 기획부동산업자가 주도했다는 것을 뒤늦게 알아차렸다. 기획부동산 업자들은 이미 자취를 감춘 지 오래지만 조씨는 여전히 최씨의 아랫집에 살고 있다. 자신의 투자권유가 위법한 행동이 없다는 판단에서다. 최씨를 비롯한 4명의 투자자는 조씨를 상대로 소송을 준비하고 있지만 승소 가능성에 대해 부정적인 목소리만 들릴 뿐이다.』 

 

  

최근 경춘선 복선전철이 개통되고 서울 춘천간 고속도로가 개통되면서 그 주변의 가평, 춘천 등지의 토지나 평창이 동계 올림픽 개최지로 발표되면서 그 주변의 땅이 기회부동산의 작업 대상지가 되고 있음을 알 수 있다. 

 

  

3. 기획부동산에 속지 않으려면

 

○ 해당 토지를 직접 둘러보아 지적도상의 토지와 일치하는지 확인해보고 해당 토지에 대한 규제도 점검해 봐야 한다. 현장답사시 실제 분양대상 지번이 아닌 그 주위의 경치 좋고 야트막한 토지를 분양대상 토지라고 속이는 경우가 많고, 그 주변의 개발이 진행중인 현장으로 피해자를 데려 가 현혹하기도 하므로 주의해야 한다. 서둘러 등기를 강요한다면 의심해봐야 하고 해당 토지를 보여주고 나서 주변 중개사무소에 가서 확인시켜주는 경우도 있으나 미리 말을 맞추어놓는 경우도 많으므로 반드시 서류로 확인해봐야 한다. 

 

○ 현지에서 실제 거래되는 가격과 기획부동산에서 홍보하는 개발계획이 사실인지 여부를 직접 확인해보아야 한다. 지적도, 토지이용계획 확인원, 토지대장, 공시지가 확인원, 등기부등본 등 관련서류를 열람하고 관계 법규 및 법적 규제 등을 확인해야 한다. 기획부동산에서 보여주는 각종 서류들은 대부분 법적 효력이 없는 제안서 정도에 불과한 경우가 많고, 개발사업 계획이 실제 접수되었는지, 인허가가 가능한지 등에 대해 담당 공무원에게 확인해보는 것이 좋다. 대상 토지의 개발 자체가 불가능한 경우도 많다. 

  

○ 실제 기획부동산에서 부동산을 매수하였는지 부동산등기부등본을 확인해볼 필요가 있다. 기획부동산에서 매매계약서만 보여주면서 ‘곧 회사 앞으로 이전등기할 것이니 걱정하지 말라’고 하는 경우가 있는데 대부분 계약금만 지불한 상태에서 잔금을 지급하지 못해 계약이 해지될 수 있고, 자금이 없어 토지를 담보로 대출을 받아 잔금을 지급하려는 것으로 그럴 경우 나중에 소유권이전등기를 받더라도 담보를 떠안을 수 있으니 주의해야 한다. 피해자들로부터 받은 돈으로 중도금, 잔금을 지급하는 경우도 있어 예상대로 분양이 되지 않을 경우 소유권이전등기를 받지 못하는 경우도 있다. 

 

○ 기획부동산은 세금포탈, 범행은폐를 목적으로 프로젝트별로 회사를 만들어(이 때 대부분 바지사장을 대표이사로 앉힌다) 단기간내에 사기를 치고 폐업하는 경우가 많기 때문에 피해를 입어도 나중에 손해배상을 청구할 대상이 없어 주의해야 한다. 사무실이 지나치게 고급스럽거나 화려한 곳에서 근무하는 임직원들 중 주로 30~50대 주부사원들이 많이 있는 경우는 일단 의심해야 한다. 피해자들로 하여금 ‘설마 이러한 정도의 인적, 물적 규모를 갖춘 회사가 사기분양을 하겠느냐’라는 안도의 마음을 갖게 하고, 가볍게 설명이나 들어 보겠다는 심정으로 사무실을 방문하나, 일단 방문하게 되면, 직원, 임원들로부터 현혹되어 해당 토지를 구입하지 않을 수 없게 만드는 것이다. 

 

○ 기획부동산에서는 일단 공동지분형태로 등기하고 나중에 분할해주겠다고 하는 경우가 많다. 공유인 경우 건축 등 개발을 위해 타 공유자의 동의를 받기 어렵고, 처음에는 고객별로 몇개월 이내에 분할등기를 해 주겠다고 약속하나, 이루어지지 않는 경우가 많다. 토지분할을 위해서는 지차제로부터 허가를 받아야 하는데 투기우려와 난개발 우려로 지자체가 엄격하게 심사하는 경향에 있기 때문에 이 부분도 확인해보아야 한다. 대규모의 토지를 소규모로 쪼개어 파는 것이어서 단독으로 분할되더라도 상당수 필지가 도로와 접하지 않은 ‘맹지’인 경우가 많아, 도로에 접하는 인근 토지를 매입하지 못하면 건축행위 자체가 불가능하게 된다. 

 

○ 최종적으로 매매계약서를 작성하게 되는데 계약서 문구를 꼼꼼히 살펴보고 필요하면 특약사항을 자세히 기재하여야 한다. 즉, 개발이나 분할 시한을 명확히 기재하거나 지적도상 매입 토지를 정확히 표시하는 등의 안전장치를 강구해두는 것이 좋다.