(부작위에 의한 사기) 말없는 임대인, 침묵한 죄로 처벌받다

 

문) 강사웅씨는 아파트를 보증금 3억원에 임차하였는데 계약 체결 당시 중개업자가 보여준 부동산등기부상으로는 어떠한 담보도 설정되어 있지 않았습니다. 그런데 입주후 주민등록을 마치고 6개월쯤 후에 법원으로부터 경매진행중이니 임차인 권리신고를 하라는 통지를 받았습니다. 어떻게 된 일인지 확인하기 위해 부동산등기부등본을 열람해보니 임대인은 강사웅씨와 계약 체결 후 강사웅씨가 입주하기 얼마전 모 은행 앞으로 채권최고액 7억원의 근저당권이 설정되어 있다는 것을 알게 되었습니다. 아파트 감정가는 8억원 정도에 불과해서 보증금을 반환받지 못할 처지에 놓이게 되었습니다. 이 때 임대인은 사기죄로 형사책임을 물을 수 있을까요.

 

 

사진출처 http://blog.naver.com/arsgogo?Redirect=Log&logNo=40125476097

                                                             (사진은 본문 내용과는 관련이 없습니다.)  

답) 사기죄의 요건중 하나는 ‘기망행위’가 있어야 한다는 것입니다. 쉽게 말하면 거짓말, 허위 서류 제시 등 상대방을 속이는 행위가 있어야 한다는 것입니다.

 

위 사례에서는 임대인은 강사웅씨와 임대차계약 체결 당시 은행으로부터 대출받으려는 계획이 있었던 것으로 보이는데 그러한 사실을 알리지 않은 것이 과연 기망행위에 해당되는지가 문제된다고 할 것입니다.

 

우리 대법원 판례는,「사기죄의 요건으로서의 기망은 널리 재산상의 거래관계에 있어 서로 지켜야 할 신의와 성실의 의무를 저버리는 모든 적극적 또는 소극적 행위를 말하는 것이고, 이러한 소극적 행위로서의 부작위에 의한 기망은 법률상 고지의무 있는 자가 일정한 사실에 관하여 상대방이 착오에 빠져 있음을 알면서도 이를 고지하지 아니함을 말하는 것으로서, 일반거래의 경험칙상 상대방이 그 사실을 알았더라면 당해 법률행위를 하지 않았을 것이 명백한 경우에는 신의칙(信義則)에 비추어 그 사실을 고지할 법률상 의무가 인정되는 것이다.”라고 하였습니다(대법원 2001도5789 판결 등)

 

즉, 거래관계에서 중요한 사항으로서 상대방이 그 사실을 알았으면 계약을 체결하지 않았을 것이 명백함에도 이를 알리지 않은 경우에는 기망행위에 해당

된다고 할 것입니다.

 

따라서 강사웅씨로서는 임대인이 강사웅씨가 대항요건을 갖추기 전 근저당권설정등기를 한다는 사실을 알았으면 임대차계약을 체결하지 않았을 것이 명백하므로 임대인으로서는 강사웅씨에게 신의칙상 이러한 사실을 알려야 할 의무가 있다고 할 것입니다. 그러므로 계약 체결 당시 부동산 등기부등본상 아무런 문제가 없었다고 하더라도 임대인은 사기죄로 처벌받을 가능성이 많다고 할 것입니다.

 

그리고 부동산중개업자도 그러한 사실을 알면서도 알리지 않았으면 임대인과 사기죄의 공범으로 처벌받을 수 있고, 중개업자에 대한 손해배상 청구도 가능하다고 할 것입니다.

 

 

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